房票安置剑指城中村？广州今年至少推进127个城中村改造项目 规模有史以来最大

近日，《广州市城中村改造房票安置实施办法（建议稿）》（简称“《建议稿》”）在网上流传。有市场人士透露，《建议稿》已下发至广州市各区，目前尚在讨论阶段，最后能否实施尚未可知。

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据《华夏时报》记者了解，今年广州全市至少推进127个城中村改造项目，是有史以来最大规模的年度任务。

8月25日，有媒体向广州12345便民热线进行了求证，广州市规划和自然资源局（简称“广州规自局”）未对上述文件的真实性进行确认，但回复称：“近期一些部门在开展房票安置可行性研究工作，但还处于初步研究阶段。”此外，广州规自局还表示，对于房票这种直接关系到人民群众切身利益的重大举措，一经通过，会第一时间对外公布。

同日，一名广州房产中介邓力（化名）向《华夏时报》记者指出，若是真的实行房票安置，将会促进广州外围区域商品房的去化，如黄埔区。

8月25日，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，“尽管在征求意见，但该政策应该是加快推进城中村改造较为可行的一个选择。房票安置，可以创造出巨大的需求，对新房、二手房库存去化有明显的效果，也能满足居民多样化的居住需求，还能降低改造成本。”

广州城中村改造或以房票安置

记者注意到，此次市场流传的《建议稿》中的房票安置主要是针对城中村。《建议稿》内容显示，“房票安置”适用于广州市行政区内各类城中村改造项目的拆迁安置工作，包括政府收储、统筹做地和“三旧”改造等不同模式下的城中村改造项目。原则上各区发放的房票优先在本辖区内统筹兑换安置，对本辖区范围内房票房源不足以满足安置需求的，报市政府研究同意后，可在广州市内其他区统筹存量房源。

据了解，房票是指将被征收人的房屋安置补偿权益进行货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。被征收人可自行向参与房票安置工作的房企购买商品房，直接用房票结算。

值得一提的是，此前，8月11日，广州市住房和城乡建设局在官网公布了《关于市政协十四届二次会议第3090号提案答复的函》（简称“答复函”）。答复函提出，城市更新为广州经济发展提供新的增长极。今年，广州全市至少推进127个城中村改造项目，是有史以来最大规模的年度任务，广州将继续更新政策体系，创新连片改造实践，鼓励在城中村规模化建设保障性租赁住房。

李宇嘉指出，新一轮城中村改造，有几个新特征，比如国企主导代替民企，综合改造（比如市政和公服补短板）代替房地产单一改造，公共属性回归代替完全的市场化。

“因此，改造的资金投入非常大，而且期限错配很严重，后期不管是运营回收资金还是卖地回收资金，周期都很长，而且存在较大的不确定性，特别是地能否卖出去。解决资金问题、解决资金期限错配是头等大事。”李宇嘉说道。

在李宇嘉看来，房票安置缓解改造资金压力。一方面，房票安置不需要改造主体支付拆迁安置费用或建设安置房；另一方面，可以拉长与入库开发商（被拆迁人拿房票选房）的结算周期，比如签订销售合同付10%，土地平整完支付20%。这样，前期最大的一块资金投入就解决了，再加上资金投入由市场化资金（信托、私募、更新贷等）变为公共资金投入（专项债、更新基金等），融资成本降低，这样就极大地降低了资金压力。

据了解，我国的房票安置始于2014年。上一轮棚改中，在三四线城市中被广泛运用。中指研究院指出，房票安置作为特殊的货币化安置方式，相较于直接货币补偿，有助于锁定购房需求在本地释放，同时一定程度上缓解了地方政府短期财政集中支出的压力。后续由于棚改规模持续缩减，房票安置难以大规模长期开展。

不过，去年6月20日，郑州重启房票安置。郑州市人民政府办公厅发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》（以下简称《办法》），明确了将在郑州市的棚户区改造中实施房票安置。

值得一提的是，今年8月4日，南京市住房保障和房产局发布《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》，指出对集体土地房屋征收推行房票安置，将研究出台《南京市征收集体土地涉及住宅房屋房票安置暂行办法》，拓宽补偿安置渠道，满足被征收群众多样化安置需求。

对新房、二手房库存去化有明显的效果

在李宇嘉看来，房票安置可以创造出巨大的需求，对新房、二手房库存去化有明显的效果，也能满足居民多样化的居住需求，还能降低改造成本。当然，要取决于房票价格的制定（比如郑州、南京房票价格仅为周围商品房价格的60%-70%），居民是否愿意接受，开发商是否愿意接受增加更多优惠等等。

“建议可以将二手住房纳入到房票安置的范畴。如果二手房不纳入其中，房票安置的房源选择非常有限，很难达到效果。”李宇嘉强调。

需要注意的是，李宇嘉还提到，广州研究在城中村改造中使用房票安置的办法，是在迎合供求关系重大变化的新形势。相比2016年前后的棚改，目前尽管新房库存不大，但结构性问题严重，即外围库存大、存量房库存较大、二手房挂牌量大，供大于求的问题比较明显。

合富研究院指出，广州7月传统淡季叠加宏观景气度不足，成交规模回落，全市网签47万平，环比下降38%；从区域表现来看，城郊分化进一步拉大，近郊市场承接力减弱，黄埔项目让利幅度增大，中心区市场承接力仍稳健，无论是推新量或供应量，占比均升至5成左右。

而从市场走势来看，广州7月前三周市场新货量不足千套，除新黄埔核心地段个盘去化45%以上外，其余项目去化普遍不足一成；持销项目成交趋弱，仅约1成项目周均10套以上。

此外，李宇嘉还建议，广州城中村房票安置的办法要迎合居民住房消费新模式。在其看来，目前居民消费模式发生重大变化，“排浪式”买房高峰过了，个性化买房更加突出，而且对城中村改造“造富”的心理也弱化了。

“不管是就地安置，还是集中建设安置区、产权调换等，可能都无法满足居民差异化的住房需求。与其如此，不如让大家到供应多、品类多、范围广的市场上选择房源。”李宇嘉说。

（文章来源：华夏时报）

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